万科五天内连借数笔贷款 融资渠道还有多少？ - 数据分析

10月19日消息，万科发布公告称，其旗下三家控股子公司——深圳市承序企业管理有限公司、深圳市景屹企业管理有限公司以及惠州市深国投商用置业有限公司，已向华侨银行深圳分行提出贷款申请，贷款本金上限设定为3.65亿元，最长期限为120个月。

就在五天前，万科的控股子公司福州市汇澜房地产开发有限公司，已向福建海峡银行股份有限公司福州高新支行申请了一笔1.5亿元的贷款，期限为36个月。

这笔金额相对较小，置于万科近万亿资产和数千亿有息负债的总体规模中，3.65亿元的资金如同向游泳池中添入一瓢水。

然而，市场仍倾向于将这瓢水解读为一个信号。这家仍在亏损、销售尚未企稳的出险房企，依然能从银行获得资金，表明其融资通道并未完全封锁。换言之，万科仍具备从困境中脱身的可能性。

对万科而言，当前每一笔新贷款的意义，在于将某个时间节点轻微向后推移。若能推移，便意味着喘息之机；若无法推移，才是真正的难题。

融资渠道还有多少

自2023年底起，万科逐步暴露出流动性紧张和债务压力等问题，融资渠道自然也随之收窄，通过境内外债券、境外银团贷款、股权融资以及各类非标融资实现资金注入的可能性已大幅降低。

截至目前，万科能够持续使用的融资渠道有限，主要集中于以下三种方式：

其一，是境内银行贷款。万科过去信用优势显著，长期与以工商银行为代表的大型银行保持总对总战略合作。例如，2022年11月，工商银行总行曾与万科集团签署《战略合作协议》。

但自2023年末起，万科的银行融资模式已从过去与银行“统借统还”的“总对总”信用模式，转变为“项目制、落实抵押、封闭监管”的新模式。这意味着，银行不再基于万科集团的整体信用发放贷款，而是要求每笔贷款必须对应具体项目资产，并提供足额抵押物。

上述几笔银行贷款正是在此框架下落实的，属于有明确抵押担保的经营性贷款。

其中，华侨银行3.65亿元贷款的连带责任担保方面，印力商用置业有限公司为借款方全部债务承担连带责任保证，同时以其对惠州深国投的债权设置债务从属与转让担保。

在抵押和质押方面，常熟印力企业管理集团有限公司将其持有的深圳承序和深圳景屹两家公司100%股权予以质押。

深圳承序质押了其自身应收账款以及惠州深国投60%股权，深圳景屹也质押了应收账款和惠州深国投40%股权，而惠州深国投以其持有的惠阳印象汇及该资产的应收账款提供抵押及质押担保。

据了解，惠阳印象汇商业体量约为4万平方米，是一个早于2007年已开业的成熟存量商业项目。

至于海峡银行的1.5亿元贷款，万科的控股子公司福州市江图投资有限公司，以其持有的福州汇澜100%股权为该笔融资提供质押担保。同时，福州汇澜以其名下土地使用权及在建工程为贷款提供抵押担保。

资料显示，福州汇澜名下的土地，指向的是2026年5月万科以1.34亿元摘得的闽侯宗地2026-02号地块，该地块对应的楼盘为“万科光曜”。

其二，是股东借款。自万科爆发危机以来，深铁集团对其最直接的援助方式便是提供资金。

来自第一大股东深铁集团的借款，是万科目前最关键、也最确定的流动性来源。这些借款利率较低，虽然部分带有抵押，但总体限制较小，万科能够精准用于公开债兑付。

据悉，2025年全年，深铁集团向万科提供的股东借款超过300亿元，涉及13笔借款。

2026年以来，深铁集团已再向万科提供3笔借款，披露金额为40.19亿元，但实际可能更多。根据万科中期业绩报告：“报告期内深铁集团向公司提供借款45.18亿元。”

其三，是资产处置。2025年一年内，万科完成了31个项目的大宗资产交易，交易金额达113亿元，同时有序推进冰雪业务的退出和交割。

其中，中旅国际以3亿元收购了万科持有的松花湖度假区和整个冰雪管理平台，并承担了万科冰雪业务银行欠款7.55亿元，合计约10.55亿元。

资产处置的另一环节是REITs。万科已推动旗下租赁住房、商业、物流等经营性物业的证券化。

尽管在公募REITs层面尚未有产品完成上市，但万科已设立了3支Pre-REITs基金，包括建万租赁基金、中信万科消费基础设施基金、万新金石（厦门）住房租赁基金。

万科的基本面

2026年上半年，万科虽然仍在亏损，但经营活动产生的现金流量净额已出现修复迹象。

根据万科2026年中期业绩报告披露，该公司实现营业收入701.7亿元（房地产开发及相关资产经营业务收入487亿元），同比下降33.4%；归属于上市公司股东的净亏损为149.5亿元，较上年同期扩大25.2%。

但与此同时，经营活动产生的现金流量净额同比大增116.28%，达到4.95亿元，经营性“造血”能力有所恢复。

此外，万科仍在拿地。财报显示，2026年上半年，万科主要通过土地盘活等方式累计获取新项目8个，总规划计容建筑面积75万平方米，权益计容建筑面积36.3万平方米，权益地价约27.1亿元，分布在上海、成都、郑州、青岛等核心城市。

这表明万科管理层并未放弃让公司经营回归正轨。

债券展期工作推进也相对顺利。据披露，万科2026年已完成“21万科02”、“22万科MTN004”、“22万科MTN005”等10只债券的展期工作。截至8月20日，万科曾明确回复，2026年至今到期的公开债已全部完成展期。

境外债方面，万科目前有两只美元债券存续，发行规模合计13亿美元，将分别于2027年11月9日（涉及10亿美元）和2029年11月12日到期。

而在2026年5月对万科置业（香港）一笔33.8亿港元贷款完成展期后，万科境外债务兑付压力将主要延续至2027年及以后。

因此，至少在2026年的当下，万科仍拥有不少调整空间，尽管销售尚未止跌的现实依然存在。

资料显示，2026年上半年，万科实现合约销售金额为358亿元，同比下降48.2%；同期销售面积为293万平方米，同比下降45.6%。

截至2026年6月末，万科拥有有息负债总金额合计3512.6亿元；其中，一年内到期的有息负债达1788.6亿元，占比为50.9%。与之对应，期末持有的货币资金为590.5亿元，短期偿债压力仍然较大。

对于万科而言，止血本身是一种能力，但止血与造血之间，隔着整个市场的复苏，这一变量不在企业的控制范围内。

无论如何，还能借到钱来推进业务，这便是一个好消息。

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