北京新规！7层及以上住宅可做“悬浮社区” - 体育数据

北京市近日出台新规，针对七层及以上的住宅建筑，允许采用抬板设计，打造类似“悬浮社区”的立体空间。这种设计将小区整体地面抬高数米，使住宅如同悬空，下方空间可用于设置配套设施和停车位，实现人车分流、丰富社区功能，并提升景观效果。

近年来，全国多地已推广此类抬板式住宅，北京也在近期土地出让中成交了多个可进行抬板设计的新建住宅地块。昨天，市规划和自然资源委员会发布了《关于本市住宅公共空间品质提升的意见（试行）》，对这类提升公共空间品质的抬板设计提出了系统性要求。

根据《意见》，地形高差、滨水沿线或位于轨道“微中心”三类居住用地将优先开展抬板设计，层数在七层及以上的住宅建筑可进行抬板设计，抬板高度原则上不得超过8米。抬板下的部分不计入容积率和地上建筑规模，若设置非经营性公共设施，产权归全体业主所有。

1 什么是抬板设计和抬板式住宅？

专家指出，抬板式住宅目前尚无统一国家标准。通俗而言，抬板设计是通过底层架空抬高建筑主体，以台板平面层作为住宅建筑室外地平公共活动空间的建筑形式。

简单来说，以往的架空层多为局部架空，而抬板设计是将整个小区形成一个巨大的架空平台，业主居住的住宅和小区园林均建在这个“托举”起的平台上，平台下方则设置停车位、公共服务设施等。因此，抬板式社区常被称为“悬浮社区”或“超级底盘社区”。

需要说明的是，一些开发商宣传抬板式社区为“第五代住宅”，但关于第五代住宅并无官方定义，这一说法尚未有正式定论。

2 哪些房子可以做成抬板式住宅？

抬板式住宅必须是新建住宅。此前，北京已有6个新供应住宅地块进行或计划进行抬板式设计，包括华润万泉寺项目、保利太平桥项目、国贸丰台桥南项目、丰台岳各庄DC-L02地块、昌平建发东小口地块和昌平小沙河地块。

对于未来供应的新地块和新项目，今天发布的《意见》明确，三类住宅地块可优先开展抬板设计：地形高差、滨水沿线或位于轨道“微中心”。

为何是这三类？首先，地形高差地块可通过抬板设计将场地劣势转化为设计优势；滨水沿线用地可增加城市亲水场景，让居民共享城绿蓝一体化的滨水空间；轨道站点周边用地则能利用地铁上盖设计，实现人行活动层与机动车流线彻底分离，地上地下空间“零距离”便利互通。

此外，开展抬板设计的项目还有一项硬性要求：层数须在七层及以上。这是多层建筑与高层建筑的界定标准。主要原因是高层社区居住人口多，所需公共配套规模较大，可通过立体复合式布局集中建设；而低密度小区人口较少，配套服务设施需求较小，无需通过架空安排，以避免大面积架空层闲置。

3 抬板下的巨大架空层能有多高？里面都有什么？产权归谁？

《意见》明确，开展抬板设计的住宅建筑高度仍以板下室外地坪正负零开始计算，建筑层数从室外地坪以上的建筑空间开始计算，住宅层数从抬板平台以上开始计算。这意味着建筑的限高包括抬板高度，不能因建筑限高18米而额外抬高数米。

抬板高度（含板上覆土）原则上不得超过8米。这一标准的选择，既考虑到8米空间对公共设施使用已足够，也避免小区“无限”抬高。

抬板抬高的数米空间中，可设置小区公共活动空间，如下沉花园、会所、运动空间、休闲空间等，也可设置停车位和小区公共设备空间。

《意见》立足人民性和公共性，规定：非经营性公共服务设施、市政设施以及仅供小区居民使用的休闲、文体等公共活动空间及设施，不缴纳土地出让金，产权归全体业主所有，不进行分割登记或分摊销售，实现公共空间让利于民。

同时，可根据社区实际需求，合理设置商业服务业等经营性空间，并缴纳土地出让金，进行确权登记，适度植入便民商业业态，丰富社区商业场景。

需要补充的是，抬板设计不等于没有地下部分。根据小区具体情况，例如抬板空间停车位不足时，也会再挖地下部分设置停车位。

4 抬板设计如何提升居住品质？

首先是社区公共空间更大，配套设施更齐全。便民商业、文化休闲、健身运动、养老服务、停车等功能可与住宅部分实现垂直混合，居民下楼即可享受公共空间和配套服务，更加便捷。

其次，抬板空间可设计成阳光车库、立体花园等形态，实现彻底的人车分流，景观效果也更好。

《意见》鼓励构建立体景观体系，结合下沉庭院、屋顶绿化、垂直绿化等方式，打造多维度、立体化景观，塑造花园底盘，实现居民推窗见绿、下楼入园的宜居体验。

此外，《意见》明确，架空平台以下的地上建筑空间不计入容积率，不纳入规划条件中的地上建筑规模。专家表示，这意味着抬板形成的数米空间不计入容积率和建筑规模，不会分摊到每位住户身上。相反，由于过去一些需要分摊的公共空间今后可安排在抬板下的架空层中，反而可能减少住户需要公摊的面积。

5 整个小区抬升起来，进出小区怎么办？

对于开车业主，进出小区更加方便，可直接驾车进入抬板下的停车位，然后回家或进入小区地面。

对于步行居民，由于小区整体抬升数米，进出小区会有变化。为此，《意见》特别提出，抬板式小区需衔接城市慢行网络。对于提升社区形象、丰富街道景观的社区入口大门，可不计入项目容积率。

鼓励社区利用风雨连廊与城市公共空间衔接。通过风雨连廊与入口会客厅、公共服务用房，以及项目外公共空间、轨道站点、公交站点、公园绿地等公共空间实现连通的项目，风雨连廊不计入项目容积率。

这样可有效提升居民绿色出行的连通性，同时打造全天候、全季节的舒适步行环境，创造“不湿鞋”的归家动线，保障晴雨天气均可顺畅通行。

本文来自微信公众号“京房字”，作者：京房字，36氪经授权发布。